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耐震基準適合証明書

築20年超の中古住宅、優遇をあきらめていませんか

●「耐震基準適合証明書」があれば築20年以上の中古住宅でも優遇が受けられます。

中古住宅の場合、住宅ローン減税が利用できるのは、非耐火構造で築20年未満(耐火構造の場合は築25年未満)の建物に限られます。築年数が経過した住宅だからあきらめてしまう人が多いのが実情ですが、実は築年数が古い建物でも住宅ローン減税が適用される可能性がまかあるのです。

平成17年度の税制改正で、中古住宅に係る築後経過年数の要件が変更となりました。新耐震基準へ適合している住宅であれば築後経過年数の要件が撤廃されることとなたのです。当該建物が新耐震基準へ適合していることをあわらす書類を「耐震基準適合証明書」といいます。

つまり、「耐震基準適合証明書」付きの物件であれば、築年数が古くても住宅ローン減税の対象となるのです。

住宅ローン減税…正式には「所得税の住宅借入金等特別控除」といい、住宅取得時における納税者の負担を軽減するため、住宅等の取得等のための借入金の一定割合を、一定の要件のもと、所得税額から控除するものです。

●当社で「耐震基準適合証明書」を発行いたします。

「耐震基準適合証明書」は、指定性能評価機関などのほか、建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士が発行します。

「耐震基準適合証明書」の発行には、当該建物の耐震診断を行い、上部構造評点を算出、その点数に応じて4段階で判定します。その上部構造評点1.0以上の状態が新耐震基準へ適合する状態です。
ちなみに、昭和56年5月31日以前の建物の場合、8割以上が1.0を下回る結果となっており、耐震基準適合証明を発行するためには、補強工事が必要となります。

●耐震基準を満たしている住宅を購入すると、こんなメリットがあります。

「耐震基準適合証明書」付きの物件を取得すると、住宅ローン減税だけでなく登録免許税や不動産取得税が減額されるなど、様々なメリットがあります。
また、上部構造評点が1.0を超える住宅は固定資産税の減額や、耐震保険の割引も受けられるようになります。

  1. 10年間で最大400万円の住宅ローン控除
  2. 中古住宅購入時の登録免許税が減額
  3. 中古住宅購入時の不動産取得税が減額
  4. 最大で3年間固定資産税が安くなります
  5. 地震保険の保険料が割引

※1. 登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築後20年越しの戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震適合証明書を提出する事を要しますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。
※2. 不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。
※3. 税率などは当該機関でご確認ください。

●購入前に申請がポイントです。売主のご理解が不可欠です。

築20年を超える物件の取得を検討される場合、タイミングが重要となります。「耐震基準適合証明書」は売主に対して発行されたものでなければなりません。つまり、中古住宅を取得してしまった後に「耐震基準適合証明書」を取得しても住宅ローン減税は使えません。

また、売主が耐震補強を行った場合を除き、多くの場合で補強工事が必要となるため、物件取得には、耐震診断や補強工事の期間を想定しておく必要があります。実際、組合にお問い合わせいただいた時点ですでに手おくれとなっているケースもあります。

耐震基準適合証明書に詳しい仲介事業者でなければ、うまくコントロールできませんので、築年数が古い物件をリフォームして取得することを想定している場合は、仲介事業者の選定が重要なのです。

■住宅ローン控除について

平成21年度税額では、一般住宅の場合、最大500万円まで控除されることがありますが、最高控除額を控除してもらえるのは、10年間にわたり、年末のローン残高が5,000万円以上だった場合になります。

つまり最高控除額を受け入れるのは、かなり高額な借り入れを行った場合に限られます。また、所得税控除なので、控除される金額はその人の所得減税が上限となります。(※残額については、一定額を上限に、住民税から減額される制度もあります。)

最大控除を受けられるケースはとても少ないのですが、有利な内容となっている場合が多いと思われますので、これから住宅を所得される方は無視できない制度です。

■築年数要件

住宅ローン控除を受けるための要件の一つが築年数要件です。
中古住宅を取得する場合は、まず築何年の建物なのかを確認することが重要です。

ただし、耐震基準適合証明書による築年数要件の撤廃についてはまだまだ一般的ではなく、築20年以上の物件はローン減税の対象にならないと判断して、あえて紹介しない事業者も多いので、物件選択の際は注意してください。

■国土交通大臣が定める耐震基準

平成18年国土交通省告示184号・185号で国土交通大臣が定める耐震基準が定義されています。財団法人日本建築防災協会発行の「木造住宅の耐震診断と補強方法」に記載されている一般診断法または、精密診断法で上部構造評点が1.0以上であることが耐震基準をみたすことになります。

耐震基準適合証明書は使用する目的より3種類用意されています。耐震基準適合証明と同じ意味を持つ書類として、耐震改修促進税制で所得税減税を受ける際に使用する「耐震改修証明書」(※耐震改修証明書は自治体の長が発行します)、耐震改修促進税制で固定資産税現在を受ける際に使用する「地方税法施工規則附則第7条第6項の規定に基づく証明書」などがあります。

■中古住宅取得時の様々なメリットについて

<登録免許税>
登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。ただし、築年20年越しの戸建てについて住宅家屋証明書の取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出する事を要しますので、決済日に先立ち、あらかじめ耐震基準適合証明書を取得しておく必要があります。

<不動産取得税>
不動産取得税については、昭和57年1月1日以降の築であれば耐震基準適合証明書は不要です。

詳細、税率などは変更されている場合がございます。
参考用にご覧ください。各種機関にご確認いただくようお願いいたします。

有限会社ヒラマ不動産
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